>> 物業公司管理制度
                                物業公司管理制度
                                物業費收取標準
                                作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2018/5/18 16:36:01  點擊:198

                                物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

                                物業服務收費實行政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

                                以天津市物業收費標準為例

                                一級收費標準

                                1.20元 /平方米·月 (已包含稅、費 )浮動幅度在20%上下合法有

                                綜合管理

                                1、服務中心:小區設置服務接待中心,配置辦公家具及電話、傳真機、計算機等辦公設施設備。

                                2、管理服務人員:小區經理持有項目經理上崗證,管理人員持有物業管理員上崗證;管理人員服裝統一、佩戴標志、儀表整潔規范、文明服務;水、電等特種作業員工均應持有專業部門頒發的有效證書上崗,嚴格遵守操作規程及保養規范。

                                3、服務時間:每天24小時有管理人員接待業主和物業使用人,處理物業服務合同范圍內的公共性事務,受理業主和物業使用人的咨詢和投訴,答復率100%、有效投訴處理率100%。

                                4、日常管理與服務:

                                (1)日常服務應符合國家和我市《物業管理條例》的有關規定以及物業服務合同的約定;

                                (2)建立物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生的維護以及綠化養護等方面的規章制度;

                                (3)物業服務合同簽訂規范,公布物業服務內容、標準及物業管理服務費標準;

                                (4)實行24小時報修值班制度。急修半小時內到達現場,預約維修按雙方約定時間到達現場,回訪率95%以上;

                                (5)對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,對裝修現場進行巡視;

                                (6)對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、恢復原狀,對拒不改正的書面報告有關部門處理;

                                (7)運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理,建立完善的檔案管理制度;

                                (8)每年進行二次業主滿意度測評,覆蓋率達到85%以上,對管理服務中的薄弱環節適時整改;

                                (9)按規定使用共用部位、共用設施設備專項維修資金,公布專項維修資金使用情況;

                                (10)每年第四季度將物業共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會,并在小區內公告;

                                (11)公示場地占用費的收取和使用情況;

                                (12)節假日進行專題布置,每年組織二次以上社區活動。

                                清潔衛生

                                1、樓內公共區域:地面每天清掃1次,擦拭1次;墻面無灰塵、無亂懸掛等現象;頂棚目視無灰塵、無蛛網;樓梯扶手、欄桿、窗臺每天擦拭2次;門窗玻璃每月擦拭2次;消防栓、標識牌等設施每周擦拭1次;電梯轎廂每天擦拭2次;操作板面每天消毒1次;每月對電梯門、壁保養1次。

                                2、樓外公共區域:硬化地面、主次干道每天清掃2次,干凈整潔;綠地無垃圾、紙袋等雜物;公共區域日常設專人保潔,保持干凈整潔無雜物;對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時進行清掃;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次;路燈、樓道燈每季度清潔1次;垃圾清運日產日清,無滿溢現象;垃圾桶、果皮箱每天清潔2次,夏季每天進行消毒。

                                公共秩序維護

                                1、人員要求:統一著裝,佩戴統一標志,儀容儀表整潔規范,當值時立崗不倚不靠,語言文明規范;配備對講裝置;正確使用各類消防、物防、技防器械和設備;協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作,發生治安案件或者各類災害事故時,及時向公安和有關部門報告,并積極協助做好調查和救助工作。

                                2、門崗:各出入口24小時值勤,其中主出入口7:00-19:00立崗,并有詳細的交接班記錄;對外來機動車實行詢問登記。

                                3、巡邏崗:按照規定路線和時間每2小時巡查一次,做好巡查記錄。

                                4、車輛管理:引導機動車輛按規定路線行駛并在指定地點停放,停放有序;非機動車停放整齊。

                                綠化養護

                                1、草坪及地被植物整齊,草坪適時修剪,高度不應超過10公分。

                                2、樹冠完整美觀,無枯枝死杈。

                                3、綠籬修剪及時,適時補種無缺株。

                                4、根據氣候和季節狀況,適時組織澆灌、施肥和松土。

                                5、適時做好病蟲害防治,保持樹木花草正常生長。

                                6、適時采取植物防凍保暖措施,扶正加固。

                                共用部位養護

                                1、維修養護制度:在工作場所公示工作標準及崗位責任制度,執行良好,有檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

                                2、小區平面分布圖、樓門標識等:保持完好齊全、規范美觀,有缺損及時更換修補。

                                3、房屋外檐:每周巡查一次,發現損壞按規定維修。

                                4、樓梯扶手、門窗:每周巡查一次,保持樓內公共部位門窗玻璃、配件完好,開閉靈活。

                                5、樓內墻地面、頂面:每周巡查一次,遇有損壞適時修補。

                                6、雨水井、化糞井:每月檢查一次,定期清理疏通,保持暢通,無堵塞外溢。

                                7、場地、道路:每月巡查一次,場地、道路平整通暢,發現損壞按規定修復。

                                8、安全標識:每天巡查一次,危及人身安全隱患處有明顯標識,發現損壞及時修補。

                                9、圍墻:每周巡查一次,保持圍墻完好,發現損壞按規定維修。

                                10、樓道燈:接到業主或使用人報修后2小時內修復,完好率98%以上。

                                二級收費標準

                                0.90元 /平方米·月 (已包含稅、費 )浮動幅度在20%上下合法有效

                                綜合管理

                                1、服務中心:小區設置服務接待中心,配置辦公家具及電話、計算機等辦公設施。

                                2、管理服務人員:小區經理持有項目經理上崗證,管理人員持有物業管理員上崗證;管理人員服裝統一、佩戴標志、儀表整潔規范、文明服務;水、電等特種作業員工均應持有專業部門頒發的有效證書上崗,嚴格遵守操作規程及保養規范。

                                3、服務時間:每天24小時有管理人員接待業主和物業使用人,處理物業服務合同范圍內的公共性事務,受理業主和物業使用人的咨詢和投訴,答復率100%、有效投訴處理率100%。

                                4、日常管理與服務:

                                (1)日常服務應符合國家和我市《物業管理條例》的有關規定以及物業服務合同的約定;

                                (2)建立物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生的維護以及綠化養護等方面的規章制度;

                                (3)物業服務合同簽訂規范,公布物業服務內容、標準及物業管理服務費標準;

                                (4)實行24小時報修值班制度。急修半小時內到達現場,預約維修按雙方約定時間到達現場,回訪率90%以上;

                                (5)對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,對裝修現場進行巡視;

                                (6)對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、恢復原狀,對拒不改正的書面報告有關部門處理;

                                (7)運用計算機對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理,建立完善的檔案管理制度;

                                (8)每年進行一次業主滿意度測評,覆蓋率達到70%以上,對管理服務中的薄弱環節適時整改;

                                (9)按規定使用共用部位、共用設施設備專項維修資金,公布專項維修資金使用情況;

                                (10)每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會,并在小區內公告;

                                (11)公示場地占用費的收取和使用情況;

                                (12)節假日進行專題布置,每年組織一次以上社區活動。

                                清潔衛生

                                1、樓內公共區域:地面每天清掃1次;墻面無亂懸掛等現象;樓梯扶手、欄桿、窗臺每天擦拭1次;門窗玻璃每月擦拭1次;消防栓、標識牌等設施每月擦拭1次;電梯轎廂每天擦拭1次;操作板面每月消毒1次;每季度對電梯門、壁保養1次。

                                2、樓外公共區域:硬化地面、主次干道每天清掃1次,干凈整潔;綠地無垃圾、紙袋等雜物;公共區域日常設專人保潔,保持其干凈整潔無雜物;對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時進行清掃;室外標識、宣傳欄、信報箱等每月擦拭2次;路燈、樓道燈每季度清潔1次;垃圾清運日產日清,無滿溢現象;垃圾桶、果皮箱每天清潔1次,夏季每天進行消毒。

                                公共秩序維護

                                1、人員要求:統一著裝,佩戴統一標志,儀容儀表整潔規范,當值時立崗不倚不靠,身體挺直,語言文明規范;配備對講裝置;正確使用各類消防、物防、技防器械和設備;協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作,發生治安案件或者各類災害事故時,及時向公安和有關部門報告,并積極協助做好調查和救助工作。

                                2、門崗:各出入口24小時值勤,其中主出入口7:00-19:00立崗,并有詳細的交接班記錄;對外來機動車實行詢問登記。

                                3、巡邏崗:按照規定路線和時間每3小時巡查一次,夜間每2小時巡查一次,做好巡查記錄。

                                4、車輛管理:引導機動車輛按規定路線行駛并在指定地點停放,停放有序;非機動車停放整齊。

                                綠化養護

                                1、草坪及地被植物適時修剪,高度不應超過15公分;綠地整潔,無雜掛物。

                                2、樹冠基本完整,無枯枝死杈。

                                3、綠籬枝葉正常,整齊一致。

                                4、根據氣候和季節狀況,適時組織澆灌、施肥和松土。

                                5、適時做好病蟲害防治,保持樹木花草正常生長。

                                6、適時采取植物防凍保暖措施,扶正加固。

                                共用部位養護

                                1、維修養護制度:在工作場所公示工作標準及崗位責任制度,執行良好,有檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

                                2、小區平面分布圖、樓門標識等:保持完好齊全、規范美觀,有缺損及時更換修補。

                                3、房屋外檐:每半月進行一次檢查,發現損壞按規定維修。

                                4、樓梯扶手、門窗:每半月巡查一次,保持樓內公共部位門窗玻璃、配件完好,開閉靈活。

                                5、樓內墻地面、頂面:每半月巡查一次,遇有損壞適時修補。

                                6、雨水井、化糞井:每季度檢查一次,定期清理疏通,保持暢通,無堵塞外溢。

                                7、場地、道路:每季度檢查一次,場地、道路平整通暢。

                                8、安全標識等:每周巡查一次,危及人身安全隱患處有明顯標識,發現損壞及時修補。

                                9、圍墻:每半月巡查一次,保持圍墻完好,發現損壞按規定維修。

                                10、樓道燈:接到業主或使用人報修后3小時內修復,完好率95%以上。

                                三級收費標準

                                0.70元 /平方米·月 (已包含稅、費 )浮動幅度在20%上下合法有效

                                綜合管理

                                1、服務中心:有固定的辦公地點及辦公家具。

                                2、管理服務人員:小區經理持有項目經理上崗證,管理人員持有物業管理員上崗證;水、電等特種作業員工均應持有專業部門頒發的有效證書上崗,嚴格遵守操作規程及保養規范。

                                3、服務時間:每天有工作人員接待業主和物業使用人,受理物業服務合同范圍內的咨詢和投訴,答復率100%、有效投訴處理率100%。

                                4、日常管理與服務:

                                (1)日常服務應符合國家和我市《物業管理條例》的有關規定以及物業服務合同的約定;

                                (2)建立物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生的維護以及綠化養護等方面的規章制度;

                                (3)物業服務合同簽訂規范,公布物業服務內容、標準及物業管理服務費標準;

                                (4)實行24小時報修值班制度。急修1小時內到達現場,預約維修按雙方約定時間到達現場,回訪率80%以上;

                                (5)對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,對裝修現場進行巡視;

                                (6)對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、恢復原狀,對拒不改正的書面報告有關部門處理;

                                (7)建立檔案管理制度;

                                (8)開展回訪工作,回訪率70%以上;

                                (9)按規定使用共用部位、共用設施設備專項維修資金,公布專項維修資金使用情況;

                                (10)每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會,并在小區內公告;

                                (11)公示場地占用費的收取和使用情況。

                                清潔衛生

                                1、樓內公共區域:地面每天清掃1次;樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦拭2次;門窗玻璃每月擦拭1次;消防栓、標識牌等設施每季度擦拭1次;電梯轎廂每天擦拭1次;每半年對電梯門、壁保養1次。

                                2、樓外公共區域:硬化地面、主次干道每天清掃1次,干凈整潔;公共區域日常設專人保潔,保持其干凈整潔無雜物;對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時進行清掃;室外標識、宣傳欄、信報箱等每月擦拭2次;路燈、樓道燈每半年清潔1次;垃圾清運日產日清,無滿溢現象;垃圾桶、果皮箱每周清潔2次,夏季每周進行2次消毒。

                                公共秩序維護

                                1、人員要求:統一著裝,佩戴統一標志;正確使用各類消防器材;協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作,發生治安案件或者各類災害事故時,及時向公安和有關部門報告,并積極協助做好調查和救助工作。

                                2、門崗:主出入口24小時值勤,其中7:00-9:00、17:00-19:00立崗,邊門定時開放設有專人看管,做好交接班記錄。

                                3、對外來機動車實行詢問登記,停放有序。

                                4、巡邏崗:按照規定路線和時間巡邏,其中夜間巡邏不少于4次,做好巡查記錄。

                                綠化養護

                                1、草坪及時清除雜草,有效控制雜草孳生。

                                2、樹木無明顯枯枝死杈。

                                3、根據氣候和季節狀況,適時組織澆灌、施肥和松土。

                                4、適時做好病蟲害防治,病蟲害現象不明顯。

                                5、適時采取防凍保暖措施。

                                共用部位養護

                                1、維修養護制度:在工作場所公示工作標準及崗位責任制度,執行良好,有檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

                                2、小區平面分布圖、樓門標識等:保持完好齊全、規范美觀,有缺損及時更換修補.

                                3、房屋外檐:每月進行一次檢查,發現損壞按規定維修。

                                4、樓梯扶手、門窗:每月巡查一次,保持樓內公共部位門窗玻璃、配件完好,開閉靈活。

                                5、樓內墻地面、頂面:每月巡查一次,遇有損壞適時修補。

                                6、雨水井、化糞井:每半年檢查一次,定期清理疏通,保持暢通,無堵塞外溢。

                                7、場地、道路:每半年檢查一次,場地、道路平整通暢,發現損壞及時修復。

                                8、安全標識等:每月巡查一次,危及人身安全隱患處有明顯標識,發現損壞及時修補。

                                9、圍墻:每月巡查一次,保持圍墻完好,發現損壞按規定維修。

                                10、樓道燈:接到業主或使用人報修后3小時內修復,完好率90%以上。

                                四級收費標準

                                0.50元 /平方米·月(已包含稅、費 )浮動幅度在20%上下合法有效

                                綜合管理

                                1、服務中心:有固定的辦公地點及辦公家具。

                                2、管理服務人員:小區經理持有項目經理上崗證,管理人員持有物業管理員上崗證;水、電等特種作業員工均應持有專業部門頒發的有效證書上崗,嚴格遵守操作規程及保養規范。

                                3、服務時間:每天8小時有工作人員接待業主和物業使用人,受理物業服務合同范圍內的咨詢和投訴,答復率100%、有效投訴處理率100%。

                                4、日常管理與服務:

                                (1)日常服務應符合國家和我市《物業管理條例》的有關規定以及物業服務合同的約定;

                                (2)建立物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生的維護以及綠化養護等方面的規章制度;

                                (3)物業服務合同簽訂規范,公布物業服務內容、標準及物業管理服務費標準;

                                (4)實行24小時報修值班制度。急修1小時內到達現場,預約維修按雙方約定時間到達現場,回訪率80%以上;

                                (5)對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,對裝修現場進行巡視;

                                (6)對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、恢復原狀,對拒不改正的書面報告有關部門處理;

                                (7)建立檔案管理制度;

                                (8)開展回訪工作,回訪率70%以上;

                                (9)按規定使用共用部位、共用設施設備專項維修資金,公布專項維修資金使用情況;

                                (10)每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會,并在小區內公告;

                                (11)公示場地占用費的收取和使用情況。

                                清潔衛生

                                1、樓內公共區域:地面每天清掃1次;樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦拭1次;門窗玻璃每季度擦拭2次;消防栓、標識牌等設施每半年擦拭1次;電梯轎廂每天擦拭1次。

                                2、樓外公共區域:硬化地面、主次干道每天清掃1次;對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時進行清掃;室外標識、宣傳欄、信報箱等每季度擦拭1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次;垃圾清運日產日清,無滿溢現象;垃圾桶、果皮箱每周清潔1次,夏季每周進行1次消毒。

                                公共秩序維護

                                1、人員要求:正確使用各類消防器材;協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作,發生治安案件或者各類災害事故時,及時向公安和有關部門報告,并積極協助做好調查和救助工作。

                                2、門崗:主出入口24小時值勤,邊門定時開放設有專人看管,做好交接班記錄。

                                3、對進出車輛進行疏導,停放有序。

                                綠化養護

                                1、草坪及時清除雜草,有效控制雜草孳生。

                                2、樹木無明顯枯枝死杈。

                                3、根據氣候和季節狀況,適時組織澆灌、施肥和松土。

                                4、適時做好病蟲害防治,病蟲害現象不明顯。

                                5、適時采取防凍保暖措施。

                                共用部位養護

                                1、維修養護制度:在工作場所公示工作標準及崗位責任制度,執行良好,有檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

                                2、小區平面分布圖、樓門標識等:保持完好齊全、規范美觀,有缺損及時更換修補.

                                3、房屋外檐:每月進行一次檢查,發現損壞按規定維修。

                                4、樓梯扶手、門窗:每月巡查一次,保持樓內公共部位門窗玻璃、配件完好,開閉靈活。

                                5、樓內墻地面、頂面:每月巡查一次,遇有損壞適時修補。

                                6、雨水井、化糞井:每半年檢查一次,定期清理疏通,保持暢通,無堵塞外溢。

                                7、場地、道路:每半年檢查一次,場地、道路平整通暢,發現損壞及時修復。

                                8、安全標識等:每月巡查一次,危及人身安全隱患處有明顯標識,發現損壞及時修補。

                                9、圍墻:每月巡查一次,保持圍墻完好,發現損壞按規定維修。

                                10、樓道燈:接到業主或使用人報修后3小時內修復,完好率90%以上。

                                備注:清潔衛生服務:未配備電梯的項目費用不受影響,不予扣除費用;內墻粉刷、外檐清洗的頻次、標準由雙方另行約定,費用按實結算,由業主分攤。

                                法律依據:《物業服務收費管理辦法》

                                 

                                 


                                 

                                 


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