資產管理有兩個方面的定義內容，一個是物業維度的資產管理，即物業屬性的資產管理;另一個是財務維度的資產管理，即資本屬性的資產管理。

 

　　物業管理與資產管理的管理界面。商業資產管理全流程領域為：融投管退。

 

　　商業資產管理的全周期視角。企業發展的時間周期有一定的規律，在企業40年的運營周期中，企業開發占3年時間，在企業接下來的37年經營時期里，3年時間確立企業市場價格。而開發和確立市場價格的6年時間是企業發展最艱難的6年，企業需要用多方面的分析及明確的目標來實現企業開發和價格的目標。

 

 

　　這里有一個發展“冰山理論”，如，以10萬平方米的商業設施，總投資10億元人民幣的規模計算，在企業40年的運營周期中，其總的運營成本之和約為總投資的3倍;冰山海面上的是可見的開發成本，海面下是不可見的運營成本;合理配置開發成本，減小未來運營成本，是每個綜合體開發商在投入時要重點面對的課題。

 

　　資產估值公式背后的邏輯。資產估值=物業管理NOI/資本化率。要想獲得高的資產估值，則需要提高NOI值。以商業購物中心的收益為例，物業管理NOI=物業毛收入-運營成本-運營費用。

 

　　其中，物業管理毛收入包括：租金收入、管理費、促銷收入、停車場收入、電力收入、自來水收入、煤氣收入、數字媒體收入、廣告橫幅收入、通信收入和其他服務收入。

 

　　運營成本包括：人事成本、差旅成本、通訊成本、辦公成本、電費、水費、煤氣費、安保費用、保潔費用、病蟲害防治、維修及維護、運營用品費用、裝修費用、保險費用，以及其他成本。

 

　　運用費用包括：人事支出、差旅支出、通訊支出、辦公支出、市場推廣及廣告宣傳之處、壞賬、基本管理費，以及其他支出。

 

　　物業管理影響了企業經營成本，物業維護成本、能耗費用直接由投資決定，人員工資成本有部分由投資影響;投資行為可影響成本比重占總成本的50%。而設施投資管理在物業管理中很重要。

 

　　資本化率的變化趨勢。目前，世界融資成本普遍下降。商業地產的投資回報率呈逐年上升的趨勢，當增長率達到10%的時候開始穩定，一般到第十年的時候投資與回報持平。今后幾年里，市場上將會有一批商業物業以低于市場價值的價格拋售。假設，物業管理NOI水平不變，總資產價格打八折，收入回報率就會提升20%。

 

　　近幾年，在商業地產領域發生了幾件大事，萬科收購印力、綠地收購協信、云南城投收購銀泰。照此發展，商業資產管理將成為未來20年商業地產發展的主流行業。

 

　　隨著金融渠道的多樣化、人民幣貶值的預期、商業資產相對于住宅的折價、穩定現金流的誘惑等現象的出現，未來，基于資產管理思維的物業管理將是未來的資產管理的主流，物業管理的優劣將直接影響資產的價值。