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                                妥善化解物業糾紛 推動社區和諧發展
                                作者:凱旋物業  來源:人民法院報  發表時間:2018/5/17 16:58:11  點擊:97

                                 為進一步了解物業糾紛總體情況,促進天津市河西區物業管理水平不斷提升,為和諧優質生活區建設獻計獻策,河西區人民法院成立課題組,對該院2013年至2017年受理的物業糾紛案件審理情況進行了專題調研。

                                  一、基本情況

                                  1.案件數量持續保持高位。2013年至2017年河西法院受理物業糾紛案件數量分別為1620件、1676件、1770件、1604件、2062件,共8732件,約占傳統民事案件總數的13%,已成為該院數量最大的民事案件類型之一。

                                  2.案件類型以追索物業費為主。該院受理的物業糾紛案件,幾乎全部為物業公司起訴主張業主支付物業費,且勝訴率高,由業主或業主委員會提起的訴訟僅有8件,且勝訴率低。多數業主由于缺乏法律意識、舉證能力,在發生糾紛或利益受損時,一般只會采取拒交物業費的方式進行私力救濟,不能選擇訴訟等更為合理有效的途徑化解矛盾。

                                  3.調解撤訴率高。該院作為“全國多元化糾紛解決機制改革示范法院”,多年來,充分發揮物業糾紛訴前調解工作室作用,按照“以點帶面、整體化解”的工作思路,加強與區司法局合作,積極開展物業糾紛訴前聯合調解,取得顯著成效,案件調解撤訴率達80%。

                                  4.送達困難。該院以判決方式結案的1765件案件中,有81%的案件采用公告方式送達,直接送達率很低。這主要是因為業主對參加訴訟有抵觸情緒,業主信息不全,人房分離現象普遍等。

                                  5.群體性特征明顯。物業糾紛往往涉及同一小區的眾多業主,業主們經;诠餐妗氨F”參加訴訟。有的小區業主與物業公司之間的矛盾存在已久,沖突不斷升級,以致演化為群體性事件,給審判工作帶來很多壓力和難度,也給社會安全穩定帶來隱患。

                                  二、原因分析

                                  1.涉及法律關系較為復雜。物業服務合同涉及物業公司、業主、業主大會、業主委員會、開發商等多個主體,利益交織,易生糾紛。還兼具委托、雇傭、承攬、保管等合同特征,范圍廣泛,服務標準和費用認定存在困難。

                                  2.物業服務水平仍需加強。物業公司服務不到位是業主的首要抗辯理由。一些物業公司確實存在責任意識不強、內部管理不善、服務質量不高等問題。業主反映較多的是房屋漏水、小區公共設施未能及時維修、清潔等服務存在瑕疵、小區內違法建設屢禁不止、業主知情權得不到保障等。

                                  3.業主交費意識有待提高。由于缺乏相應約束機制和從眾效應的影響,業主無故拖欠物業費的現象十分普遍,有的小區交費率不足10%。長此以往,將造成業主不交費,物業公司服務差,業主不滿意的惡性循環。

                                  4.開發商前期行為有瑕疵。有的開發商存在“只管前期售賣,不管后期物業”的思想,前期銷售許諾過多過高,夸大房屋質量和配套設施功能,后期建造中卻不能兌現承諾,電梯、供配電排水、智能化、停車位等配套設施建設不到位,交房后對維修不及時,使得業主把大量矛盾轉嫁給物業公司,加劇了物業公司與業主的緊張關系。

                                  5.業主委員會作用難發揮。雖然絕大多數小區成立了業主大會、業主委員會等組織,且有法定的職責和程序,但由于業主民主意識不強,參與積極性不高,組成人員精力、知識、能力有限,缺乏有效監管等原因,上述業主組織常常淪為虛設,很難真正發揮應有作用。

                                  6.監督管理機制尚不完善。目前物業管理涉及房管、行政執法、公安、街道、社區、法院等多個部門,存在多頭管理、職能交叉、權責不清的現象,各部門之間缺乏溝通協作、信息共享的常態化機制,有效的工作合力尚未形成。

                                  三、對策建議

                                  1.加強與行政機關的溝通交流。建立常態化的聯席會議制度,定期召開法院與物業管理相關職能部門聯席會議,就物業糾紛的總體情況、法律政策、執法協作、裁判尺度、重點案件等進行研判探討,統一思想認識,明確規則標準,形成齊抓共管的良好工作格局。

                                  2.深化多元化糾紛解決機制改革。充分發揮調解工作在物業糾紛處理中的積極作用,以河西區訴前聯合調解中心為依托,進一步充實調解隊伍,擴大調解范圍,改進調解方法,促進物業糾紛整體化解、源頭化解、徹底化解,創新發展新時代“楓橋經驗”。

                                  3.推動建立制約懲戒機制。針對業主故意拖欠物業費的情況,通過二手房過戶需提交物業費結清證明、判處違約金、依法納入失信被執行人名單等措施,建立失信懲戒機制,提高物業費收繳率。

                                  4.加強業主委員會建設。積極開展業主委員會成員專業培訓,提高履職能力,倡導業主委員會成員與居民委員會成員交叉任職,鼓勵業主中的黨員、人大代表、政協委員、機關事業單位人員等參與業主委員會,理順居民委員會、業主委員會、物業公司之間的關系,推進溝通合作,加大監督力度,確保業主委員會真正發揮作用。

                                  5.加大宣傳教育力度。通過多種渠道、多種方式宣傳物業管理法律法規政策,提高全社會對物業管理的重視程度,促進物業公司提升服務質量,引導業主依法理性維權,法院適時通過物業糾紛案件巡回審判、示范訴訟等方式,加強以案釋法,發揮法治的引領和示范作用。


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